Договор долевого участия
Сегодня мы снова возвращаемся к вопросу покупки жилья. Одним из самых популярных вариантов приобретения жилья, а для многих и просто единственным, является заключение договора долевого участия в строительстве многоквартирного дома.
В этой статье мы хотим поговорить о том, что представляет из себя договор долевого участия, что нужно знать при его заключении, что он должен содержать, и на что следует обратить внимание, прежде чем поставить свою подпись под договором и расстаться со своими деньгами.
Ответы на эти вопросы помогут вам избежать риска стать жертвой недобросовестного застройщика и оказаться в ситуациях, когда:
— Прошли годы с момента уплаты денег, а дом все не построен и неизвестно будет ли построен вообще;
— Или дом построен, но квартира вам не передается под различными благовидными предлогами, например по причине отсутствия разрешения на ввод объекта в эксплуатацию;
— Или дом построен, а вам говорят, что договор не действителен и вместо долгожданной квартиры обещают вернуть деньги, причем не сразу, а через пару-тройку месяцев и т.д.
Что такое «Договор долевого участия»
1. Договор долевого участия в строительстве является единственной, предусмотренной действующим законодательством, формой договора для привлечения денежных средств физических лиц (граждан) для строительства жилья, до сдачи дома в эксплуатацию. Все прочие формы договоров являются незаконными!
Например, незаконны такие формы договоров как:
Предварительный договор;
Договор инвестирования или соинвестирования;
Договор резервирования;
Договор о совместной деятельности.
Важно!
Если вам предлагают заключить не договор долевого участия, а иной договор, это первый звонок об опасности, так как Застройщик уже «на входе» нарушает закон.
2. Договор долевого участия, это сделка, подлежащая обязательной государственной регистрации, которая считается заключенной с момента такой регистрации. Поэтому, нужно обратить внимание на то, чтобы обязанность по внесению денежных средств у вас возникала только после государственной регистрации договора, т.е. после его заключения. После государственной регистрации первого договора долевого участия регистрация всех последующих осуществляется в течении 5-ти дней.
Важно!
Если при заключении договора Застройщик или его представитель рассказывают вам о том, как активно идут «продажи» квартир в выбранном вами доме, а срок государственной регистрации обозначают в течении месяца, то стоит задать вопрос о том в связи с чем Застройщик устанавливает столь значительный срок, против срока предусмотренного действующим законодательством.
Договор долевого участия должен содержать:
- Определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией Застройщика, после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома.
- Срок передачи Застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства. Срок должен быть указан так, чтобы было возможно определить точную дату, не позднее которой Застройщик обязан передать объект долевого участия. При этом следует избегать формулировок, не привязанных к конкретной дате или событию, которое должно неизбежно наступить, или привязки срока к сдаче дома в эксплуатацию. То есть не допустимы в договоре такие формулировки как: «не позднее стольких-то дней с момента государственной регистрации», «не позднее стольких-то дней с момента получения разрешения на ввод в эксплуатацию», «не позднее стольких-то дней с момента постановки на кадастровый учет», «не позднее стольких-то дней с момента производства обмеров БТИ », «с момента сдачи многоквартирного дома в эксплуатацию».
- Цену договора, сроки и порядок ее уплаты;
- Гарантийный срок на объект долевого строительства.
Важно!
При отсутствии в договоре вышеуказанных условий, таковой договор считается незаключенным.
На что необходимо обратить внимание при заключении договора
1. У застройщика возникает право на заключение договоров долевого участия только при наличии Разрешения на строительство, которое в свою очередь подразумевает наличие подтвержденных надлежащими документами (свидетельство о праве собственности или договор аренды) оформленных земельно-правовых отношений. Следует обратить внимание на то, что срок передачи объекта долевого участия (квартиры) не должен выходить за пределы срока действия Разрешения на строительство или совпадать с ним. Как застройщик собирается строить и сдавать дом в эксплуатацию без Разрешения на строительство. Ведь передача объекта долевого участия (квартиры) может быть осуществлена только после ввода дома в эксплуатацию.
2. Также необходимо обратить внимание на предлагаемую договором процедуру уведомления об окончании строительства и готовности объекта долевого участия (квартиры) к передаче.
Если в договоре написано, что уведомление об окончании строительства направляется вам по средством смс сообщения или электронной почте или срок направления уведомления составляет менее 14 (четырнадцати) дней, стоит насторожиться, так как данные условия договора противоречат закону о «Долевом участии ...» и увеличивают риск нарушения ваших прав.
Кроме того, сразу возникает вопрос, с какой целью Застройщик сформулировал данные пункты именно так, если закон подробнейшим образом регламентирует порядок уведомления об окончании строительства и готовности объекта долевого участия (квартиры) к передаче.
По закону Застройщик не менее чем за месяц до наступления установленного договором срока передачи объекта долевого строительства (квартиры) или в случае, если договором предусмотрен срок начала передачи и принятия объекта долевого строительства, не менее чем за четырнадцать рабочих дней до наступления срока начала передачи и принятия обязан направить участнику долевого строительства сообщение о завершении строительства многоквартирного дома и о готовности объекта долевого строительства (квартиры) к передаче, а также предупредить такового о необходимости принятия объекта долевого строительства и о последствиях бездействия участника долевого строительства.
Сообщение должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении по указанному участником долевого строительства почтовому адресу или вручено участнику долевого строительства лично под расписку.
3. Необходимо удостовериться в том имеет ли организация, с которой вы заключаете договор долевого участия право на заключение такового. Только Застройщик имеет право на заключение договоров долевого участия, поэтому в Разрешении на строительство и договоре долевого участия должна быть указана одна и та же организация. При этом, идентичность наименования, не гарантирует того, что организация, указанная в Разрешении на строительство и договоре долевого участия является одним и тем же лицом, поэтому необходимо сверить ИНН организации, указанной в Разрешении на строительство и договоре долевого участия.
4. Показательным также является следующее поведение Застройщика или лица представляющего его интересы при заключении договора долевого участия:
- Если в ответ на ваше требование предоставить на обозрение Разрешение на строительство, Договор аренды земельного участка или Свидетельство о праве собственности, проектную декларацию, проектную документацию, учредительные документы и инвестиционный контракт, вам отвечаю отказом, то скорее всего, этих документов или нет вообще или они содержат информацию отличную от той, которая содержится в предлагаемом вам договоре долевого участия, ознакомление с которой может повлиять на ваше решение о заключении договора;
- Если вам что-либо обещают только на словах, а в договоре долевого участия информация об этом отсутствует, скорее всего, эти обещания исполнены не будут, а информация не соответствует действительности.
Стоит ли ввязываться в отношения с организацией, Застройщиком, который уже при заключении договора пытается вас обмануть или ввести в заблуждение и нарушает закон, решать вам.
Надеемся, что наши советы помогут Вам принять правильное решение!
(495) 609-64-42
